|
За свою жизнь мы заключаем огромное количество
всевозможных гражданско-правовых сделок. Правда, большинство из них можно
отнести к разряду бытовых, то есть таких, которые заключаются практически
ежедневно: покупка продуктов питания, оплата проезда в общественном транспорте,
сдача одежды в гардероб и пр. Совершая подобные действия, мы не задумываемся
над возможными юридическими последствиями, поскольку они не могут быть
достаточно серьезными. Но есть и другой тип сделок, заключение которых
сопровождается большими материальными затратами в связи с покупкой чего-нибудь
дорогостоящего или же наоборот, отчуждением имущества на достаточно крупную
денежную сумму. Таковыми являются, например, купля-продажа объектов недвижимости
- квартир, домов, дач, гаражей и др. Здесь уже трудно не задуматься о
возможных последствиях. Ведь в случае неудачной покупки недвижимого имущества
убытки могут быть несравненно большими, чем в случае покупки несвежего
хлеба.
Давайте подробнее рассмотрим сделки, заключаемые
с объектами недвижимого имущества, уделяя особое внимание некоторым важным
моментам, тем самым, мы постараемся предупредить возможные ошибки, которые
могут быть вами совершены при их заключении.
Купля-продажа.
Мена.
В соответствии со статьей 224 действующего Гражданского
кодекса по договору купли-продажи (в том числе и купли-продажи недвижимости)
продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель
обязуется принять имущество и заплатить за него определенную сумму денег.
Так же было бы не лишним упомянуть, что в статье 227 упомянутого Кодекса
закреплено, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально
заверенный, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Это же касается
и договора мены недвижимого имущества, поскольку статьей 242 ГК, он фактически
приравнен к договору купли-продажи. Разница лишь в том, что происходит
покупка имущества не за деньги, а, так сказать, за другое имущество.
Итак, если вы владеете объектом недвижимости единолично,
то вам не составит особого труда заключить соответствующий требованиям
законодательства договор купли-продажи или мены. Если же вы являетесь
совладельцем данного объекта на праве совместной долевой собственности
(то есть вы являетесь владельцем конкретной, выделенной из целого объекта,
части), то в этом случае, в соответствии со статьей 113 Гражданского кодекса
для того, чтобы его продать, вам потребуется согласие всех совладельцев.
Здесь можно пойти несколькими путями. Один из них -
заключить многосторонний договор купли-продажи между продавцом с одной
стороны и со всеми совладельцами - с другой. Но можно совершить сделку
иным способом - договор будет заключать один человек (кто-нибудь из сособственников
или какое-нибудь третье лицо) на основании полученных от остальных участников
долевой собственности доверенностей, позволяющих распоряжаться их долями
(генеральных доверенностей). Удобство второго способа обуславливается
тем, что не всегда удается собрать всех сособственников вместе, что является
необходимым условием для их непосредственного волеизъявления - подписания
договора купли-продажи. Но с другой стороны, прибегать к этому способу
стоит лишь тогда, когда вы полностью доверяете тому лицу, которое будет
заключать соответствующий договор от вашего имени. Иначе, могут быть и
злоупотребления, причем с крайне негативными последствиями.
При заключении сделок с недвижимостью, следует также
учитывать и такой важный "фактор" как несовершеннолетние дети,
которые так же могут являться сособственниками недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 48 ГК сделка, ущемляющая интересы несовершеннолетних
детей, будет признана недействительной, со всеми вытекающими последствиями,
к которым, в первую очередь, относится возврат в первоначальное состояние
(двухсторонняя реституция). Данная процедура предусматривает возврат всего
имущества, полученного по договору, а при невозможности его вернуть в
натуре - возмещение стоимости полученного в денежном эквиваленте. Чтобы
этого избежать, опекуну (если у ребенка есть родители, то в роли опекунов
в данном случае выступают они) следует получить разрешение органов опеки
и попечительства на право заключить от имени подопечного соответствующий
договор купли-продажи. Причем на нотариуса, при заверке подобных договоров,
пунктом 31 “Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами
Украины”, возложена обязанность востребовать такое разрешение.
Так же, хотелось бы уделить внимание договорам купли-продажи
недвижимости, заключенным на товарной бирже. Этот вопрос уже не раз поднимался
в кругах теоретиков, практиков, освещался в прессе и т. д. Но, учитывая
какую серьезную встряску получил украинский рынок недвижимости в связи
с неразберихой, связанной с торговлей недвижимостью на бирже, было бы
не лишним еще раз к нему обратиться, чтобы, наконец, расставить все точки
над "і".
Правила ведения биржевой торговли, в том числе и правила
совершения биржевых операций, закреплены в четвертом разделе Закона Украины
"О товарной бирже". В соответствии с положениями данного раздела
биржевой является только та сделка, которая отвечает совокупности требований,
предусмотренных частью первой статьи 15 упомянутого Закона, а именно:
если она является куплей-продажей, поставкой или обменом
товаров, допущенных к биржевому обороту;
если ее участниками являются члены биржи;
если она подана на регистрацию и зарегистрирована на
бирже не позднее следующего за совершением сделки дня.
Биржевые сделки позволено заключать только членам биржи
или брокерам, обязанность которых заключается в представлении интересов
членов биржи путем исполнения их поручений.
Следовательно, сделки с недвижимым имуществом, заключенные
не членами биржи, равно как и брокерами по поручениям третьих лиц - не
членов биржи, не удовлетворяют требованиям Закона Украины "О товарной
бирже" и не могут являться биржевыми.
Что касается нотариальной заверки биржевых сделок,
заключенных по всем, установленным законодательством правилам биржевой
торговли, то они, согласно статье 15 упомянутого Закона, не требуют нотариального
заверения. Это, правда, вовсе не означает, что между сделкой, зарегистрированной
на бирже и сделкой, заверенной у нотариуса, можно поставить знак равенства.
Взять, к примеру, договора купли-продажи жилых домов или квартир (как
раз наш случай) - их все равно необходимо заверять. Ведь статьей 227 Гражданского
кодекса для них установлена обязательная нотариальная форма, несоблюдение
которой влечет за собой недействительность договора в соответствии со
статьей 47 этого же Кодекса. Как говорится, "Lex speciali degorat
lex generali" - закон специальный доминирует над законом общим.
Такого же мнения придерживается и Пленум Верховного
Суда Украины, который в пункте 4 своего постановления "О судебной
практике в делах про признание сделок недействительными" от 28.07.78г.
№ 3 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума
Верховного Суда Украины от 25.12.92г. № 13 и от 25.05.98 г. № 15) разъяснил,
что на основании несоблюдения нотариальной формы признаются недействительными
только те соглашения, которые согласно действующему законодательству подлежат
обязательному нотариальному удостоверению, в частности, договора пожизненного
содержания; залога, купли-продажи, в том числе при приобретении на биржевых
торгах, мены или дарение жилого дома (квартиры) или его (ее) части.
Дарение.
Пожизненное содержание.
Безвозмездное пользование.
Статьей 243 Гражданского кодекса договор дарения определяется
как безвозмездная передача имущества одной стороной в собственность другой
стороне. К договору дарения жилья, как и к договору купли-продажи, применяются
положения статьи 227 ГК, то есть в случае участия в договоре физического
лица он должен быть нотариально заверенным.
Как показывает практика, договора дарения заключаются,
как правило, между родственниками или довольно близкими людьми. В связи
с этим, отношение к дарению недвижимости у людей, более упрощенное, чем
к купле-продаже. Хотя, право собственности на подаренное имущество даритель
теряет, так же как и продавец на проданное. Поэтому, хотелось бы посоветовать
относиться к процессу дарения ответственно. Иногда будет нелишним и перестраховаться,
особенно, если Вы дарите собственное жилье. Известно (к сожалению) достаточно
большое количество случаев, когда родители, подарившие свое жилье собственным
детям, вскоре оказывались на улице.
Поэтому, во избежание негативных последствий, подумайте
хорошенько, стоит ли именно дарить свою квартиру - может целесообразнее
будет составить завещание или же заключить договор пожизненного содержания.
Завещание является документом, предусматривающим процедуру
наследования - переход права собственности от умершего лица к его наследникам.
При отсутствии завещания, наследование происходит по закону в порядке
очередности, установленной статьями 529-530 ГК. Составив же завещание,
Вы сами определяете лиц, которые впоследствии унаследуют завещанное имущество.
Причем, ничто не может помешать Вам аннулировать свое завещание или изменить
его, указав в нем других наследников или предмет наследования.
В отличие от завещания, предусматривающего переход
права собственности только после смерти завещателя, договор пожизненного
содержания предусматривает смену собственника при его заключении. По договору
пожизненного содержания лицо, которое вследствие возраста или неудовлетворительного
состояния здоровья стало нетрудоспособным (отчудитель), передает свой
дом (квартиру) или его часть в собственность другому лицу (приобретателю),
взамен на пожизненное содержание - материальное обеспечение, необходимый
уход и др. (статья 425 ГК). Причем лицо, принявшее на себя обязательства
по пожизненному содержанию, не вправе продавать дом при жизни лица, находящегося
на содержании.
Мы поверхностно рассмотрели наиболее часто заключаемые
сделки с недвижимым имуществом, заостряя внимание лишь на некоторых наиболее
важных моментах. Хотя, не лишним было бы упомянуть, что в данной области
существует еще великое множество нюансов, которым так же следовало бы
уделить внимание. Но, к сожалению, если бы мы подробно останавливались
на каждом из них, то данная статья не имела бы окончания.
В завершение, хотелось бы посоветовать при заключении
сделок с недвижимостью, пользоваться услугами квалифицированных специалистов,
чья репутация не вызывает сомнений. Таким образом, Вы практически лишите
лиц с недобросовестными намерениями возможности посадить Вас в лужу.
Ведущий специалист Департамента
гражданского законодательства
Министерства юстиции Украины
Вадим Красий
|
E-mail: